Devenir un meilleur investisseur immobilier : Notions de base

Qu’est-ce que le MRB? 

Toute personne rationnelle qui se lance dans l’immobilier cherche à investir là où le potentiel de rentabilité est le plus grand. L’argent étant une ressource limitée, on ne veut pas avancer à l’aveugle et risquer d’en perdre. 

Des outils de mesure immobilière existent pour ne pas vous laisser à vous-mêmes, dont le MRB, le multiplicateur du revenu brut effectif. Cet indicateur permet d’avoir une idée du marché d’un secteur en comparant les immeubles qui ont récemment été vendus. 

Il représente le ratio entre le prix de vente d’un immeuble et son revenu brut annuel. En fait, il indique combien de fois le revenu brut annuel représente le coût d’acquisition de l’immeuble.  

Par exemple, un MRB d’une valeur de 5 signifie que l’immeuble a été vendu à un prix qui représente 5 fois son revenu brut annuel. 

En tant qu’acheteur immobilier, ce ratio est utile dans le but d’estimer la valeur d’une propriété. Il peut nous donner une idée de ce que vaut un immeuble à vendre et ainsi nous indiquer si le vendeur est trop gourmand ou si une bonne opportunité d’investissement se présente à nous. 

Il est à noter que le MRB est pertinent, mais il n’est toutefois pas l’indicateur le plus précis. En effet, il ne tient pas compte des frais d’exploitation de l’immeuble dans son calcul. Il serait donc judicieux de ne pas baser l’analyse d’une transaction seulement sur celui-ci, mais aussi à l’aide d’autres outils de mesure immobilière.  

Qu’est-ce que le MRN? 

Tout comme le MRB, le MRN, le multiplicateur du revenu net, est utile dans le cas où l’on cherche à déterminer la juste valeur marchande d’un immeuble d’un œil avisé. 

Il représente le ratio entre le prix de vente et le revenu d’exploitation net d’un immeuble à revenus. En fait, il indique combien de fois le revenu d’exploitation net représente le coût d’acquisition de la bâtisse. 

Par exemple, un MRN d’une valeur de 5 signifie que l’immeuble a été vendu à un prix qui représente 5 fois son revenu net annuel. 

À l’inverse du MRB, le MRN est un indicateur très précis. En effet, il inclut le revenu net, lequel tient en compte des dépenses telles que celles reliées à la gestion, l’entretien, l’électricité, les taxes et les assurances, pour ne nommer que celles-là. Le résultat est ainsi beaucoup plus juste et fiable que celui du MRB. 

Qu’est-ce que le prix par appartement? 

Le prix par appartement représente le ratio entre le prix de vente d’un immeuble à revenus et le nombre total d’appartements s’y trouvant. En fait, il indique la moyenne du prix payé d’un logement. 

Évidemment, le prix par appartement n’est pas un indicateur précis pour l’estimation de la qualité d’un investissement immobilier. Il peut tout de même être un facteur décisionnel dans un processus de transaction immobilière. 

Qu’est-ce que le RDE? 

Le RDE, le ratio des dépenses, représente le ratio entre les dépenses d’exploitation d’un immeuble et son revenu annuel brut. En fait, il indique en pourcentage le revenu annuel brut qui est absorbé par les dépenses d’exploitation. 

Il est à noter que les dépenses d’exploitation d’un immeuble à revenus ne comprennent pas celles qui sont reliées à l’amortissement ou encore le financement. 

Qu’est-ce que le TE?  

Le TE, le taux d’endettement, représente le ratio entre le solde de l’hypothèque et la valeur de l’immeuble. En fait, il indique le pourcentage de la valeur de l’immeuble qui provient des créanciers externes. 

Le TE n’est pas un outil de mesure immobilière, mais il permet de retracer la source d’endettement utilisée, laquelle a un impact sur le rendement d’un immeuble à revenus. 

Qu’est-ce que le RCD? 

Le RCD, le ratio de couverture de la dette, représente le ratio entre le revenu net d’exploitation et le service de la dette. En fait, il indique la somme d’argent que l’immeuble à revenus génère pour chaque dollar à rembourser en capital et intérêts. Il sert donc à juger la capacité à rembourser sa dette selon son revenu. 

Qu’est-ce que le TMO? 

Le TMO, le taux minimal d’occupation, représente le ratio entre l’addition des dépenses et du service de la dette, et le revenu brut potentiel. En fait, il indique le niveau d’occupation requis pour faire face à l’hypothèque et aux frais d’exploitation. 

Qu’est-ce que le TRN?  

Le TRN, le taux de rendement sur le net, représente le ratio entre le revenu net d’exploitation de l’immeuble et son coût d’acquisition. En fait, il indique le rendement de l’immeuble, en tenant compte des frais d’exploitation, mais en excluant le service de la dette. 

Il est à noter qu’on emploi généralement le terme « taux de capitalisation » lorsqu’on parle d’évaluation de prix de vente, mais, en réalité, le bon terme à employer serait « taux global d’actualisation » (TGA). 

Qu’est-ce que le TRE? 

Le TRE, le taux de rendement sur la mise de fonds, représente le ratio entre la liquidité générée, avant et après capitalisation, et la mise de fonds. En fait, il indique le rendement de la mise de fonds du propriétaire en tenant compte des impôts si un taux d’imposition est spécifié. Le TRE illustre le rendement avant et après capitalisation suite à la première année d’acquisition. 

Qu’est-ce que le TRI? 

Le TRI, le taux de rendement interne, représente le taux d’actualisation pour lequel la valeur actualisée des liquidités générées par l’immeuble est égale à la valeur actualisée des décaissements requis pour réaliser cet investissement. En fait, il est un indicateur de mesure de la rentabilité d’un investissement. 

En tant qu’acheteur immobilier, ce taux est utile dans le but de prendre une décision d’investissement d’un immeuble. Il tient en compte tous les flux engendrés par un projet et ramène le total à la même année, permettant de comparer plusieurs projets entre eux. 

Qu’est-ce que la VM? 

La VM, la valeur marchande, représente la valeur d’un immeuble sur le marché, actuellement. En fait, c’est l’équilibre entre le prix qu’un acheteur serait prêt à débourser présentement pour acquérir un immeuble et le prix pour lequel le vendeur accepterait de s’en départir. 

Il est à noter que la valeur marchande est déterminée selon un marché libre et dans lequel la concurrence est présente. Il est donc fort probable qu’il y ait un écart entre celle-ci et la valeur économique d’un même immeuble à revenus. 

Qu’est-ce que la VÉ? 

La VÉ, la valeur économique, représente la valeur d’un immeuble dans un contexte où le marché est en équilibre. En fait, il indique le prix d’équilibre de l’immeuble à revenus dans un monde où l’offre est égale à la demande. 

Bien qu’une telle situation ne soit qu’imaginaire, cette notion est tout à fait pertinente puisqu’elle est plus représentative de la valeur réelle d’un immeuble et moins risquée que la valeur marchande. En effet, elle n’est pas soumise à l’emballement du marché, et c’est pourquoi c’est la VÉ qui est considérée par la majorité des institutions financières lorsque l’on désire du financement. 

Il est à noter que la VÉ est généralement inférieure à la VM puisque cette dernière est souvent gonflée par le marché, mais l’inverse peut tout de même être vrai, notamment dans les régions où la demande est plus faible. 

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